أصدرت jLL، شركة الاستشارات والاستثمارات العقارية الرائدة عالمياً، تقريراً جديداً تحت عنوان “تعزيز صمود الأصول”.
وقد سلطت من خلاله الضوء على العديد من الاستراتيجيات والاتجاهات القصيرة والطويلة الأجل التي من المرجح أن تحدد ملامح قطاع العقارات في المستقبل.
وقالت دانا سلباق مدير قسم البحوث لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في jLL: “رغم أن الأثر المباشر لفيروس كورونا على أداء السوق سيعتمد بدرجة كبيرة على مدى استئناف الأعمال والمبادرات الحكومية التي يتم تنفيذها لتعزيز سوق العقارات، كما يوجد مجموعة من الاستراتيجيات التي يمكن للمنشآت أن تتبناها لضمان استمرار أعمالها”.
وأضافت “في الوقت الذي تخيم فيه حالة من عدم اليقين على مشهد التدفقات النقدية، يُعد التخطيط المسبق لضمان صمود الأصول والعمليات وطول عمرها عاملاً أساسياً للنجاة والاستمرار على المدى الطويل، وسيساعد توفير تجارب مختلفة تعتمد على استراتيجيات متنوعة، بما في ذلك الأدوات والتقنيات الرقمية، المنشآت في أن تظل في مركز الصدارة في عالم ما بعد فيروس كوفيد-19”.
وبحسب تقرير جيه إل إل تتضمن الاتجاهات والاستراتيجيات التي من المرجح أن تحدد ملامح قطاع العقارات ما يلي:
التطور الرقمي
من منظور أصحاب العقارات، فإن القدرة على فهم تحليلات المباني والرسومات واستنباط الاستنتاجات يمكن أن يساعد في اتخاذ القرارات أو درء تحمل المزيد من التكاليف أو فهم الأداء الكلي ومكانتها في السوق. وسيسهم استخدام تقنية نظام المعلومات الجغرافية، على سبيل المثال لإنشاء نماذج ثلاثية الأبعاد من الأصل المادي، بأن يكشف عن تفاصيل المساحة ومن الممكن أن يساعد أيضاً في مقارنة أداء الأصل بالمنطقة المحيطة به أو السوق عموماً.
وبالمثل، يمكن استخدام تقنيات مثل أجهزة الاستشعار لفهم الأداء اليومي للأصل. وعندما تكون هذه التقنيات في متناول المستثمرين المحتملين، فإنهم سيحظون بقدرة أفضل على تقييم سلامة العقار ومتابعة مؤشرات مثل مدى الإقبال ومعدلات الإشغال ومعدلات الكفاءة.
ومع التقييد النسبي لحرية الحركة وتأثير ذلك على قدرة أصحاب العقارات والوكلاء على إجراء المعاينات، فلا شك أن استخدام تقنيات العالم الافتراضي وتوفير جولات للمنازل باستخدام مقاطع الفيديو والبيانات المكانية عن المناطق المحيطة من شأنه أن يزيد من التفاعل مع المستأجرين والمستثمرين المحتملين.
إدارة الأصول على طول دورة حياتها: الانتباه التام
يحتاج قطاع إدارة الأصول إلى إعادة توجيه اهتمامه إلى مشاكل تأجيل الصيانة والتعامل معها بعناية وحرص، وهذا يعني ضرورة ألا ينصب تركيز القطاع على إدارة النقد والمخزون على المدى القصير، بل ينبغي توسيع مدى الاهتمام لتكوين صورة شاملة تدرك أهمية الاستراتيجيات الأطول أمداً لحماية قيمة الأصول وتعزيزها.
ويجب النظر إلى مسألة “إدارة الأصول على طول دورة حياتها” على أنها عنصر حاسم في هذا المنهج الجديد، عبر اتباع أسلوب أكثر تكاملاً يحسن دورة حياة الأصول قدر الإمكان، ابتداءً من مرحلة التصميم وحتى التصرف في الأصل. ورغم أن تفاصيل خطة إدارة الأصول تختلف من مالك لآخر، إلا إن نقطة الانطلاق عادة ما تكون واحدة. وتتضمن خطة إدارة الأصول إجراء مسح لحالة الأصول لجمع بيانات أكثر دقة عن تكلفة كل أصل من الأصول المادية، وحالته وتشغيله، داخل البناء.
استراتيجيات الإدارة الفعالة للعقارات والمرافق
في الوقت الذي تستقر فيه الأوضاع ويبدأ تخفيف تدابير الإغلاق، يتحول الانتباه إلى السُبُل التي يمكن أن تعود بها الأصول إلى سابق عهدها ومعدلات إشغالها بشكل سريع وآمن وفعال قدر الإمكان، مع ضمان التعرض لأقل قدر ممكن من المخاطر الرأسمالية والمخاطر الأخرى. وفضلاً عن الفحص الشامل للموقع، تشمل الخطوات الأخرى إعادة تشغيل الأصل بطريقة موفرة للطاقة وإصلاح أنظمة إدارة البناء وإجراء عمليات تشخيص محسنة وتحديد عمليات متابعة وفحص المرافق التي لن يتم تشغيلها لبعض الوقت.
ويتمثل الهدف طويل الأجل للملاك في تحسين أداء أصولهم وصمودها على مدى دورة حياتها بالكامل. وسيكون لمدى استيعاب الملاك لهذه التغيرات والتجاوب معها وذلك من خلال إعادة تنظيم أصولهم المكتبية دور كبير في تحديد الأصول التي ستكون أكثر صموداً وأفضل أداءً على المدى الطويل. ويتعين على الملاك إدراك مقومات بيئة العمل ونموذج العمل المثاليين بعد انقضاء الجائحة وضمان تطبيقها على أصولهم.
العقارات المستدامة
يشير تقرير jLL إلى أن حالة التعطل الحالية من المتوقع أن تعجل من وتيرة مناقشة قضية الاستدامة وأن تغير تركيز مستأجري الوحدات والملاك نحو دمج الاستدامة في البيئة المبنية، كوسيلة لزيادة صمود الأصول على المدى الطويل. ومن المرجح أن تكون الفائدة الأقرب التي تعود على ملاك المباني من تطبيق تدابير الاستدامة هي انخفاض تكاليف الطاقة والتكاليف التشغيلية الأخرى على المدى الطويل.
ويتطلب الحصول على تقييم في نظام ريادة تصميمات الطاقة والبيئة (LEED)، أو أي من تقييمات الاستدامة الأخرى، الاهتمام ليس فقط بتكاليف الطاقة واستخدامها وإنما أيضاً بعوامل مثل العقود والعمليات والإجراءات الخاصة بإدارة جودة المرافق والحفاظ عليها.
ومن الملاحظ أيضاً تزايد تجاوب الملاك وأصحاب العقارات لمطالب المستأجرين الحاليين والمحتملين، لضمان الحفاظ على مستويات الإشغال. ومن بين هذه المطالب على وجه الخصوص دمج سبل الراحة في مرافقهم. وهناك عدد متزايد من المستأجرين الذين سيرغبون في دفع إيجار أعلى مقابل الحصول على مساحات أكثر استدامة.
وبالرغم من أنه قد يصعب في بعض الأحيان إثبات وجود علاقة وتأثير مباشرين بين الاستثمار في الاستدامة والعائدات المالية في منطقة الشرق الأوسط، هناك مجموعة متزايدة من الأدلة من الأسواق الخارجية تثبت زيادة عائدات الأصول الأكثر استدامة على المدى الطويل.